Categories
Artikel

Hukum Industri Konstruksi Selama Pandemi

Dampak krisis korona terhadap industri konstruksi

industri konstruksi

Gangguan dalam proses industri konstruksi 

Jika ada penundaan atau bahkan kemacetan di lokasi konstruksi, banyak pertanyaan muncul dari kedua pihak yang mengadakan kontrak.Your keyphrase or its synonyms do not appear in the first paragraph. Demi kejelasan, semua penjelasan berikut mengasumsikan bahwa VOB / B telah disepakati dalam kontrak pembangunan masing-masing, yang merupakan kasus di sebagian besar kontrak. Namun, VOB / B sama sekali tidak menjawab semua pertanyaan yang muncul dalam konteks ini. Untuk tujuan ini, peraturan dari KUH Perdata Jerman harus dirujuk.

PERTANYAAN 1: APAKAH Wabah KORONA MEMPERPANJANG SEMUA PERIODE KONTRAK?

Jawabannya jelas negatif. Selama tidak ada gangguan khusus pada proses konstruksi, seperti penyakit karyawan, tindakan karantina yang diperintahkan untuk operasi kontraktor atau lokasi konstruksi, pengiriman material yang hilang atau kekurangan karyawan karena pembatasan masuk, juga tidak ada penyesuaian tanggal kontrak.

PERTANYAAN 2: APAKAH KONTRAKTOR HARUS MEMBAYAR BIAYA TAMBAHAN UNTUK MELAYANI LAYANAN?

Sudah ada situasi di masa lalu di mana kenaikan harga yang tidak terduga untuk baja atau tembaga atau peristiwa lain mengakibatkan biaya tambahan yang sangat besar dalam pelaksanaan pesanan. Hal serupa dapat terjadi sekarang jika, misalnya, akomodasi bugar yang murah ditutup atau tim perakitan tidak dapat masuk. Pertanyaannya adalah apakah kontraktor harus menyewa akomodasi yang lebih mahal atau mempekerjakan subkontraktor domestik untuk melanjutkan jasanya.

Sesuai ketentuan hukum yang berlaku, kontraktor wajib menanggung biaya tambahan. Dalam Bagian 275, Paragraf 2 KUH Perdata Jerman: “Debitur dapat menolak kinerja jika ini memerlukan upaya yang sangat tidak proporsional dengan kepentingan kinerja penerima obligasi, dengan mempertimbangkan isi kewajiban dan prinsip-prinsip itikad baik. Dalam menentukan upaya yang dapat diharapkan dari debitur, juga harus dipertimbangkan apakah debitur bertanggung jawab atas hambatan kinerjanya. ”

industri konstruksi

Kasus hukum beberapa dekade terakhir telah menunjukkan bahwa kontraktor harus melakukan upaya ekonomi yang cukup besar agar pekerjaan dapat dilanjutkan.

Dalam komentar terbesar di BGB dikatakan: “Tingkat disproporsionalitas bruto tercapai ketika jelas tidak ada orang yang masuk akal yang akan berpikir untuk melakukan upaya yang diperlukan dalam keadaan tertentu untuk mempertahankan kinerja kontrak. Mengingat biayanya, penyediaan layanan harus jelas dan sangat tidak masuk akal. Jika tingkat omong kosong yang jelas ini tidak tercapai, ketidakefisienan semata tidak merugikan klien. ”

Dalam pengertian ini, Bagian 6 (3) VOB / B juga mengatakan bahwa kontraktor harus melakukan segala sesuatu yang secara wajar dapat diharapkan darinya agar pekerjaan dapat dilanjutkan.

Jika, pada akhirnya sebenarnya ada perselisihan tentang kemungkinan kerusakan yang disebabkan oleh penundaan, klien dapat berargumen bahwa kontraktor tidak akan melakukan semua yang diwajibkan secara hukum untuk memungkinkan pekerjaan tersebut dilanjutkan. Dengan maksud untuk cakupan pesanan, z. B. Biaya tambahan untuk menginap semalam yang lebih mahal harus diterima. Lebih penting lagi bagi kontraktor untuk mendokumentasikan usahanya untuk melanjutkan pekerjaan. Hal ini dapat dilakukan, misalnya, dengan mengajukan pertanyaan ke perusahaan lain dan mendokumentasikan bahwa semua perusahaan yang diminta tidak memiliki kapasitas gratis atau tidak mengirimkan penawaran apa pun.

PERTANYAAN 3: APAKAH KONTRAKTOR HARUS KIRIM LAPORAN DISABILITAS KEPADA KLIEN?

Dalam beberapa kasus, direkomendasikan agar kontraktor secara umum mendaftarkan disabilitas akibat wabah korona. Namun, selama tidak ada kerusakan khusus pada lokasi konstruksi, pemberitahuan halangan “umum” seperti itu tidak diperlukan.

Namun, jika karyawan jatuh sakit, material tidak terkirim atau lokasi konstruksi diblokir oleh klien, pemberitahuan kecacatan adalah wajib. Dalam surat tersebut, kontraktor harus menyatakan keadaan khusus yang mencegahnya melakukan jasanya. Dalam hal penutupan lokasi konstruksi atau karena keadaan lain di area klien (kurangnya pekerjaan awal, material tidak disediakan oleh pelanggan), kontraktor juga harus secara tegas menyatakan bahwa dia masih siap untuk melaksanakan.

Dalam Bagian 6 (1) VOB / B disebutkan bahwa pemberitahuan tentang halangan tidak diperlukan jika klien mengetahui keadaan yang menghalangi dan pengaruhnya terhadap proses konstruksi. Ini hanya berlaku untuk perpanjangan masa konstruksi. Kontraktor hanya dapat meminta kompensasi atas penghentian konstruksi atau kurangnya pekerjaan awal (Pasal 642 BGB) jika secara tegas menawarkan layanannya (Pasal 295 BGB) dan oleh karena itu klien tidak dapat menerima persetujuan.

PERTANYAAN 4: APAKAH KLIEN HARUS MEMBAYAR BIAYA STANDSTILL JIKA OTORITAS KESEHATAN HARUS MENUTUP SITUS KONSTRUKSI?

Saat ini kami mengasumsikan bahwa klien tidak akan default dalam hal ini karena kontraktor tidak siap untuk melakukan.

Memang benar bahwa § 293 BGB menyatakan bahwa klien default dalam penerimaan jika dia tidak menerima layanan yang ditawarkan. Mengapa klien tidak menerima layanan tidak masalah menurut peraturan hukum. Sedangkan untuk wanprestasi debitur di § 286 BGB secara tegas dijelaskan bahwa debitur tidak wanprestasi selama kinerja tidak dilakukan sebagai akibat dari keadaan yang tidak menjadi tanggung jawabnya, tidak ada batasan untuk wanprestasi debitur (wanprestasi penerimaan). Pasal 297 dari KUH Perdata Jerman, bagaimanapun, menyatakan bahwa penerima obligasi tidak dalam keadaan default menerima jika debitur tidak dapat melakukan layanan sendiri pada saat penawaran atau pada saat kerjasama yang diperlukan oleh klien. Itu akan terjadi jika kontraktor melanggar perintah resmi dengan terus bekerja.

PERTANYAAN 5: DAPATKAH PELANGGAN MENGGANGGU PEKERJAAN SEBAGAI TINDAKAN PENCEGAHAN?

Sebuah asosiasi perumahan saat ini sedang mempertimbangkan apakah akan menghentikan renovasi pipa yang ditugaskan. Terdapat kekhawatiran bahwa wabah korona dapat mengakibatkan gangguan yang tidak terduga dalam proses konstruksi dan para penyewa yang pindah karena pekerjaan konstruksi tersebut tidak dapat kembali ke apartemen mereka. Asosiasi perumahan ingin menunda pekerjaan sampai ada kejelasan tentang perjalanan epidemi selanjutnya.

industri konstruksi

Tanpa larangan kerja yang diperintahkan secara resmi, gangguan pekerjaan oleh klien tersebut memicu klaim kompensasi oleh kontraktor. Klien akan diwajibkan untuk membayar kompensasi kontraktor selama periode penutupan lokasi konstruksi yang diperintahkan olehnya. Oleh karena itu, kami menyarankan klien untuk tidak mengeluarkan pembekuan konstruksi sebagai tindakan pencegahan.

Selain kewajiban membayar ganti rugi, juga ada risiko pemutusan hubungan kerja. Sudah menjadi masalah selama bertahun-tahun apakah klien memiliki hak untuk membuat pesanan terkait waktu konstruksi. Ketika undang-undang kontrak bangunan baru dibuat, yang mulai berlaku pada 1.1.2018, topik ini juga dibahas, tetapi legislatif telah memutuskan untuk tidak menulis apa pun dalam undang-undang tersebut. Jadi tidak ada hak untuk mengeluarkan perintah. Entah kontraktor menerima larangan masuk dan menghormati keinginan klien, atau sebagai alternatif, dia harus menetapkan tenggat waktu bagi klien untuk memungkinkan dia melakukan dan mengancam untuk mengakhiri kontrak (§§ 642, 643 BGB).

Dipertanyakan apakah penghentian seperti itu akan dibenarkan. Pada prinsipnya, kontraktor berhak memutuskan kontrak jika klien gagal bekerja sama. Namun, bisa jadi pengadilan membuat eksepsi dalam kasus wabah korona dan menilai pemutusan hubungan kerja akan melanggar kewajiban untuk bekerja sama atau dengan itikad baik.

Setidaknya jika klien berjanji kepada kontraktor untuk menanggung biaya waktu henti, kami akan sangat kritis terhadap penghentian oleh kontraktor. Namun, jika kontraktor tetap tidak jelas apakah klien ingin mengambil alih biaya konstruksi yang dipesan berhenti tepat waktu, hak kontraktor tidak dapat ditolak untuk mengakhiri kondisi yang tertunda.

PERTANYAAN 6: BAGAIMANA KOMPENSASI DIHITUNG

Jika klien memesan penghentian konstruksi tanpa perintah resmi, kontraktor dapat mengajukan klaim sesuai dengan § 642 BGB dan § 2 paragraf. 5 VOB / B. Jika penghentian pekerjaan didasarkan pada fakta bahwa pengusaha lain yang bekerja di lokasi konstruksi tidak memberikan pekerjaan awal, hanya ada klaim kompensasi sesuai dengan § 642 BGB.

Saat menentukan jumlah kompensasi, menurut teks hukum, durasi default dalam penerimaan dan jumlah remunerasi harus diperhitungkan, tetapi juga apa yang dihemat kontraktor dalam biaya sebagai akibat default dalam penerimaan atau dapat diperoleh melalui penggunaan lain dari tenaga kerjanya (§ 642 para. 2 BGB). Rinciannya kontroversial dalam kasus hukum. Bagaimanapun, sejumlah kompensasi dapat ditemukan yang mewakili kompensasi yang sesuai untuk fakta bahwa wirausahawan telah menjaga waktu, tenaga, bahan dan peralatan operasinya tersedia untuk waktu yang tidak pasti tepatnya untuk produksi pekerjaan.industri konstruksi. Perhitungan kerusakan abstrak berdasarkan biaya bisnis umum dan biaya overhead lokasi konstruksi untuk periode konstruksi yang diperpanjang tidaklah cukup. Sebaliknya, semacam neraca harus secara khusus menunjukkan perbedaan posisi keuangan yang dihasilkan dari perbandingan antara proses konstruksi yang tidak terganggu dan yang tertunda. Untuk tujuan ini, pendapatan dan pengeluaran yang diharapkan dan aktual harus dibandingkan untuk seluruh periode hingga penyelesaian kontrak yang sebenarnya (jadi OLG Frankfurt, IBR 2018, 554).

Bahkan jika itu permata. Jika remunerasi yang disepakati terkait dengan Pasal 642 (2) dari KUH Perdata Jerman (BGB) tidak mencukupi untuk pengusaha, jumlah kompensasi yang dia berikan setidaknya sebesar jumlah biaya tambahan yang dia keluarkan sebagai akibat dari penundaan kerja sama. Dari sini berikut ini: Jika kontraktor telah menyajikan biaya tambahan aktual dan tidak mengklaim biaya tambahan untuk menutupi biaya bisnis umum dan keuntungannya, tidak ada pengajuan pihak lebih lanjut yang diperlukan untuk menghitung remunerasi (menurut Kamar Dagang, IBR 2018, 315). Namun, Pengadilan Tinggi Munich berpandangan berbeda, menganggap bahwa penghitungan ganti rugi harus berdasarkan kalkulasi asli. Biaya tambahan sebenarnya tidak akan diperhitungkan (IBR 2018, 132).

industri konstruksi

Jumlah klaim kompensasi dari Pasal 642 (2) BGB juga termasuk bagian dalam remunerasi yang disepakati untuk risiko, keuntungan, dan biaya bisnis umum (BGH, IBR 2017, 666). Ini berarti biaya tambahan pada biaya waktu henti (aktual atau yang dihitung), tetapi bukan “kekurangan AGK” fiktif. Hal ini dipahami bahwa kontraktor menentukan perputaran yang akan dilakukannya selama penghentian konstruksi dan meminta penggantian biaya bisnis umum yang terkandung di dalamnya. Permintaan tersebut dibenarkan oleh fakta bahwa omset pasti hilang dalam periode yang sedang ditinjau, sementara biaya operasi bisnis terus berlanjut. industri konstruksi.Dalam kasus hukum, penggantian kekurangan AGK tersebut ditolak, jika pengusaha dapat “mengejar” omset, yaitu hanya penundaan omset ke periode kalender berikutnya. Khususnya dalam “situasi Corona” saat ini, bagaimanapun, bisa jadi begitu banyak layanan ditunda selama berbulan-bulan sehingga kapasitas perusahaan yang sudah dimanfaatkan dengan baik sebelum krisis tidak cukup untuk benar-benar mengejar penjualan.

Berbeda dengan klaim untuk kompensasi sesuai dengan Bagian 642 dari Kode Sipil Jerman (BGB), klaim untuk kompensasi atas gangguan konstruksi yang diperintahkan sesuai dengan Bagian 2 (5) VOB / B hanya dapat dihitung berdasarkan biaya yang sebenarnya dikeluarkan sesuai dengan hukum kasus Pengadilan Federal. Perhitungan seharusnya tidak menjadi masalah di sini (BGH, IBR 2009, 628).

PERTANYAAN 7: BIAYA TAMBAHAN SETELAH RESUMING KERJA

Jika pekerjaan di lokasi konstruksi terputus selama beberapa minggu atau bulan, mungkin ada biaya tambahan selain biaya waktu henti setelah pekerjaan dilanjutkan. Orang harus memikirkan kenaikan harga material di sini. Saat ini kami berasumsi bahwa penutupan situs konstruksi yang diperintahkan secara resmi akan tetap menjadi pengecualian. Dalam sebagian besar kasus, lokasi konstruksi terhenti karena kontraktor individu tidak dapat melaksanakannya dan kontraktor lain di lokasi konstruksi yang sama terhalang dalam melakukan layanan mereka. Dalam kasus seperti itu, pengusaha yang bersangkutan umumnya berhak atas klaim kompensasi terhadap klien, tetapi menurut hukum kasus Pengadilan Federal hanya untuk periode penundaan penerimaan.

Namun, biaya tambahan juga bisa muncul beberapa bulan kemudian setelah berakhirnya default dalam penerimaan. Untuk penggantian biaya tambahan tersebut, secara teoritis ada § 6 Paragraph 6 VOB / B sebagai dasar klaim. Sebagai aturan, klien tidak bertanggung jawab atas rintangan (dalam pengertian kesalahan). Dalam kebanyakan kasus, satu-satunya cara untuk memberlakukan biaya tambahan berikutnya adalah ancaman pemutusan kontrak kerja. Tentu saja, hal ini membebani hubungan dengan klien, tetapi hukum kasus Mahkamah Agung Federal sering kali membuat kontraktor tidak punya pilihan lain.

industri konstruksi